När du ska renovera eller bygga om!
Sedan 1/1 2023 gäller nya lagar för bostadsrättsinnehavare som berör renovering och/eller ombyggnad av lägenheter. Lagarna har skärpts och det fulla ansvaret för slutresultatet ligger nu på dig som innehavare av lägenheten, även om du har fått tillstånd av styrelsen för ombyggnaden eller inte.
Från och med 1/1 är du således skyldig att kontakta vårt förvaltningsbolag Storholmen och fått deras tillstånd innan du gör någon som helst förändring i bostaden. Det tillståndet måste du inhämta innan du vidtar gör någon åtgärd. Kostnader för ansökan/förfrågning om tillstånd ligger på den boende och kommer faktureras av förvaltningsbolaget direkt.
Som exempel kan nämnas alla VVS arbeten som ombyggnad av badrum/toalett och liknande. Vid ombyggnad/renovering kräver vi nu installation av ballofixventiler för snabbare avstängning av vatten, och att installatören har Säker Vatten Certifiering.
Lagkravet omfattar även utökat brandskydd i samband med renovering, bland annat måste det sättas upp dubbla gipsskivor i tak.
Checklistor över vilka moment som krävs finns på nätet eller hos Storholmen och det är ditt ansvar som medlem att se till att din entreprenör följer de krav som finns och att de följer de punkter som listats så att besiktning sker i rätt tid och bli godkänt.
Mindre arbeten och reparationer behöver inte anmälas och godkännas av styrelsen men om du är osäker, kontakta Storholmen.
Något av det lagen nämner är ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, samt annan väsentlig förändring av lägenheten, installation eller ändring av anordning för ventilation, installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet. Lagen förtydligar också att det för en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden alltid krävs tillstånd innan en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas utförs.
Den nya lagen innebär även skarpare sanktioner i de fall arbeten gjorts utan tillstånd. Allvarligare fall, som inte anses ringa och/eller som resulterar i att bostadsrättshavaren tvingas vidta rättelse, ska kunna få som följd att bostadsrätten förverkas. Om en förening i vissa fall måste avhjälpa brister som uppkommit genom otillåtna ändringsarbeten sker det på bostadsrättshavarens bekostnad.
Som innehavare av bostadsrättslägenheten är det alltså högst väsentligt att du har styrelsens tillstånd innan du börjar något större projekt som t.ex. flytta väggar eller bygger om kök eller badrum.
Informera grannarna
Vid alla omfattande renoveringar som innebär störningar för övriga boende, måste Du i förväg informera Dina grannar. Detta görs lämpligen i form av samtal, ett meddelande på̊ anslagstavlan i trapphuset eller i samtliga brevlådor. Ange vilken lägenhet det gäller, hur länge arbetet beräknas pågå̊ och även kontaktinformation till Dig och/eller ansvarig byggledare.
Vad får jag göra i min lägenhet?
Här är några vanliga frågor om vad som kräver styrelsens tillstånd och vad man får göra utan tillstånd. Det finns också̊ en lathund om vem som ansvarar för vad i din lägenhet att ladda ner från hemsidan.
Vad får jag göra utan tillstånd från bostadsrättsföreningen?
Som bostadsrättshavare har Du stora friheter att utforma Din bostad. Du får byta alla ytskikt (golvbeläggning, tapeter och målning) utan tillstånd i de utrymmen som inte är våtutrymmen.
Får jag sätta in en motordriven fläkt ovanför spisen?
Motordriven fläkt får inte kopplas till fastighetens ventilation. En sådan inkoppling stör ventilationen i hela huset och kan driva in Ditt matos till Dina grannar. Tänk på̊ att speciellt fråga efter en fläktkåpa utan motor med spjäll när Du väljer modell eller välj en kolfilterfläkt som inte ansluts till föreningens ventilationssystem. Rådfråga gärna föreningens tekniska förvaltare, Storholmen innan du köper ny utrustning.
Vad går jag om jag vill montera en motordriven kolfilterfläkt vid köksombyggnad?
Om frånluften i köket ändras på̊ ett sådant sätt att kolfilterfläkt skall användas, vilket kan vara fallet om spisen flyttas till annan plats, skall den kvarvarande frånluftskanalen förses med ett frånluftsdon (kontrollventil) för rätt luftväxling i lägenheten. Kontrollventilen skall efter flödesmätning av vår tekniske förvaltare injusteras och protokollet sändas till bostadsrättsföreningens styrelse. Dessa arbeten beställer Du av föreningens tekniska förvaltare eller annat auktoriserat företag på̊ din egen bekostnad.
Får jag sätta upp en markis på fasaden eller utanpå fönstret?
Nej! Du får aldrig borra eller göra annan åverkan på fasaderna! Detta gäller även andra typer av infästningar i fönster eller fasad.
Får jag installera vattenburen golvvärme i badrummet?
Nej! Vattenburen golvvärme är inte tillåten.
Får jag ta bort eller byta ut en radiator (”element”)?
Radiatorerna är föreningens egendom. De får därför inte bytas eller flyttas utan styrelsens tillstånd. Är det fel på en radiator så är det föreningens ansvar att åtgärda felet.
Får jag dra om elledningarna i lägenheten?
Detta kräver tillstånd från styrelsen och måste utföras av behörig elektriker. Du får själv byta vägguttag och strömbrytare i lägenheten, men tänk då på Din säkerhet.
Får jag byta plats på köket från nuvarande plats till annat rum?
Nej.
Får jag bygga om/renovera mitt badrum och toalett och hur agerar jag vid större renoveringar?
Större renoveringar, liksom renoveringar av badrum och toalett, kräver styrelsens skriftliga godkännande. Inför renoveringar av detta slag skall Du ge in en ansökan till Storholmen, där det skall framgå beskrivning av arbetet, ritningar, entreprenör som kommer att anlitas eller har anlitats. Storholmen granskar därefter ansökan och lämnar en rekommendation till styrelsen för beslut. Inget arbete får utföras innan styrelsen gett sitt godkännande. Arbetet måste vara utfört enligt senaste regelverk och av fackmän med erforderliga certifikat.
Föreningen tillämpar en policy med partiellt stambyte, vilket innebär att föreningen bekostar utbyte av gemensamt ägda stammar som friläggs i samband med våtrumsrenoveringar när det anses nödvändigt.
I samband med renovering/ombyggnad mm måste alla entrémattor, hissgolv samt golv utanför den egna lägenheten täckas med skyddspapp. Vintertid är det extra viktigt att pappen byts när den blir smutsig och sliten.
Här följer de steg som gäller för badrumsrenovering:
1) Styrelsens godkännande av renoveringen
2) Rivning
3) Din godkända VVS leverantör kontaktar styrelsen angående föreningens stammar och vad som ska bytas. Det är inte tillåtet att montera upp vattenburen handdukstork däremot går det bra med eldriven handdukstork.
4) Montering av ny VVS
5) Du kontaktar styrelsen för besiktning av VVS INNAN ytskiktet monteras. Besiktningen bekostas av föreningen.
6) Montering ytskikt och kakel
7) Inredning med handfat, dusch mm
8) Du besiktar badrum på egen bekostnad. Ej obligatoriskt.
Att notera: Leverantörer av arbete täcker matta/hiss. Ej tillåtet att frakta material i hissen som enbart är avsedd för personer. Om det blir stök som kräver extra städning eller om hissen slutar att fungera på pga leverantör är du som medlem ansvarig för den extra kostnad som uppstått.
Byggsäckar utanför port måste fraktas bort omgående.
Vanliga frågor vid renovering
Var hittar jag ritningar?
För mindre åtgärder ställer styrelsen inga formella krav på ritningen. Det duger med en som Du ritat själv, har fått från styrelsen eller en ritning Du har fått från mäklaren, leverantör eller liknande. I vissa fall kan en besiktningsman/byggnadskonsult behöva göra en mer detaljerad byggnadsritning som Du i så fall själv får bekosta. Ritningar hittar Du på stadsbyggnadskontoret, Stockholms stad.
Hur stänger man av el/vatten/värme?
Vid de flesta renoveringar ska Du inte behöva stänga av mer än till din egen lägenhet. Måste Du ändå planera för en avstängning som berör säkringar/ventiler i driftutrymmen, kontakta föreningens tekniske förvaltare. Du får själv stå för kostnaden som förvaltaren debiterar för att stänga av och öppna efter utfört arbete. Meddela även alla grannar som berörs av ett avbrott i god tid innan avbrottet och lämna uppgifter till kontaktperson om man skulle behöva nå Dig eller Din entreprenör.
Vilka tider får man arbeta med renovering?
Att spika, använda elverktyg och genomföra kortvarig borrning eller på annat sätt åstadkomma buller är bara tillåtet mellan kl. 08:00 – 17:00 måndag till och med fredag. Visa hänsyn mot grannarna och tänk på att ljud fortplantas genom väggar och tak.
Vilka tider får man bila eller utföra andra åtgärder som åstadkommer mycket oljud?
Bilning, längre borrningar eller liknande aktiviteter som skapar mycket oljud får endast förekomma mellan kl. 09:00 – 16:00 under vardagar och absolut inte på lördag, söndag samt helgdag och dag före helgdag. Dessutom måste man meddela de boende i huset vilka dagar och tider, som dessa aktiviteter kommer att ske, gärna genom anslag i entrén.
Får gemensamma utrymmen disponeras?
Alla byggarbeten skall utföras på sådant sätt att övriga boende störs så lite som möjligt av buller eller nedskräpning. Det är därför inte tillåtet att använda gemensamma utrymmen såsom trapphus, källarutrymmen eller gårdsplan utomhus för utförande av arbete. Det förutsätts således att allt arbete sker inne i lägenheten och på tider som angetts ovan.
Vid mer omfattande projekt som innebär att gemensamma utrymmen som hissar och entréer riskerar att smutsas ned eller skadas, är det viktigt att man ser till att täcka entrémattor och hissar m.m.
Hur skall byggmaterial och avfall hanteras?
Det är inte tillåtet att mellanlagra byggmaterial eller byggavfall utanför huset, i trapphus eller i andra gemensamma utrymmen. Hiss och trapphus skall snarast avstädas från rester av byggmaterial eller byggavfall. Smidigaste sättet att bli av med ditt avfall är att transportera detta till återvinningsstation. Du transporterar själv bort Ditt avfall.
Om du använder behållare typ ”BIG BAG” för Ditt byggavfall måste du begära tillstånd av styrelsen för uppställande av dessa. Uppställning är normalt tillåten max 2 dagar. Därefter måste de transporteras bort.
Obs! Färgrester, lösningsmedel och liknande får inte hällas i avloppet eller i gatubrunnar. De ska ovillkorligen av Dig eller Dina hantverkare transporteras till återvinningscentral och får aldrig lämnas i vårt grovsoprum.
Några goda råd
Sedan 1/1 2023 gäller nya lagar för bostadsrättsinnehavare när det gäller renovering och/eller ombyggnad. Lagarna har skärpts och det fulla ansvaret för slutresultatet ligger nu på dig som innehavare av lägenheten, även om du har fått tillstånd av styrelsen för ombyggnad eller inte, se tydligare information i början av sidan.
Vattenskador på grund av felaktigt utförd tätning i våtrum kan kosta både Dig och föreningen stora pengar och i värsta fall göra lägenheten obeboelig under längre tid för reparation och sanering. Se även över Din hemförsäkring att den även innehåller så kallat bostadsrättstillägg, vilket skyddar Dig från krav på skador i föreningens ägodelar. Vi avråder starkt från att Du som lekman gör våtrumsarbeten. Utgå från att om Du säljer din lägenhet så måste Du möjligen kunna visa köparen att utförda arbeten är gjorda av fackman och enligt gällande krav.
Vid försäljning av lägenheten görs vid behov en besiktning av föreningens tekniske förvaltare eller styrelsen. Denna besiktning har till syfte att kontrollera att inga ombyggnationer har gjorts som går emot föreningens gällande regler, framför allt att bostadsrättshavaren inte har gjort ingrepp i de delar som föreningen har underhållsansvar för. Om det upptäcks fel vid besiktningen anmodas säljaren att snarast rätta till felet, och att informera den tänkta köparen om föreningens krav på återställning om denna inte görs av säljaren före tillträdesdagen.
Kostnader föranledda av renoveringen
Om Din renovering av lägenheten medför extra kostnader för föreningen, t.ex. i form av städkostnader, skador på trapphus eller hissar eller liknande eller teknisk konsultation för at utröna om viss åtgärd är möjlig eller inte i lägenheten, kan du komma att debiteras för åtgärden. Om Du behöver hjälp av föreningen eller förvaltaren Storholmen, ta alltid upp frågan om eventuella kostnader inför åtgärden så att den frågan kan klaras ut innan någon anlitas som behövs för uppgiften.
Skydda de gemensamma utrymmena
Tänk på att täcka entrégångar och trappor med skyddspapper om Du ska forsla byggsopor från Din lägenhet eller byggvaror till din lägenhet. Om hissen används bör också den skyddas så att skador inte uppkommer.
